凶宅轉手後還算凶宅嗎？律師：法律上的凶宅跟你想的不一樣

何謂「凶宅」？凶宅的定義看這邊！

在台灣，「凶宅」是一個常見的房地產術語，但其法律定義卻一直存在著模糊地帶，雖然內政部曾對凶宅下過定義，但在法律實務上仍有許多爭議和灰色地帶。讓我們一起來深入探討凶宅的定義以及內政部函釋的相關內容。

（一）內政部對凶宅的定義

（一）內政部對凶宅的定義

根據內政部頒布的「不動產說明書應記載及不得記載事項」，若建物專有部分在賣方持有期間曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡的情形，就必須在不動產說明書中進行記載，這基本上界定了凶宅的範圍，例如，在家中自然死亡（如猝死或病逝）的情況，即使屍體放置一段時間才被發現，也不會被認定為凶宅。

內政部另外也在民國97年7月發布了一則函釋，試圖進一步釐清凶宅的認定標準。根據該函釋，若有人從10樓A戶跳樓，並陳屍在5樓A戶陽台，則10樓A戶（發生求死行為致死）和5樓A戶（有自殺而死亡之事實）都會被認定為凶宅。但10樓B戶、5樓B戶以及10至5樓的其他樓層則不在凶宅的範圍內。

（二）法院對凶宅的認定

（二）法院對凶宅的認定

內政部對凶宅有其解釋，但目前法院實務的認定多半比較寬鬆，實務上曾發生有人從大樓頂樓跳樓身亡，並陳屍於大樓某住戶2樓的露台上；2樓屋主認為有人自殺，讓他的房子變凶宅，因此向死者家屬或繼承人求償的案件。

如果依照內政部的函釋，凶宅應該是頂樓，而露台是約定專用部分，並不是專有部份，所以2樓並不構成凶宅。

但高雄地方法院認為，判斷房屋是否成為凶宅應考量事件發生經過及其時間長短等因素，並不採納內政部的函釋見解，最後判定2樓為凶宅，死者的家屬或繼承人須負賠償責任，這顯示在跳樓凶宅的認定上，法院與內政部的見解仍有分歧。

（三）多轉一手後就不算凶宅了嗎？

（三）多轉一手後就不算凶宅了嗎？

雖然根據內政部《不動產說明書應記載及不得記載事項》，轉手後的房屋並不需要標記為凶宅，然而如果因此發生法律糾紛，法院會考量「事故發生經過」及「事故距今時間長短」來進行個案認定。

首先，在法院實務上，會看中間轉手者是否知情事故發生的情況，僅有不知情且善意的轉手者能夠免除損害責任，因此短期內頻繁轉手的房屋情況通常會被排除。如果轉手者明知房屋曾發生事故卻故意隱瞞，後續的買家可以向轉手者追究相關責任。

因此，後續買家在發現房屋曾為凶宅且被轉手者故意隱瞞時，有權向轉手者提出法律訴訟，追究其損害賠償責任。

買到凶宅怎麼辦？解約、退款還是求償？

買到凶宅是許多購屋者的噩夢，但也不必過於恐慌。法律上對於凶宅瑕疵有相關規定，買方可以依法主張權益。如果不幸買到了凶宅，可以考慮以下幾種方式來保障自己的權益：

• 解除買賣契約：依民法第359條與第365條規定，買方應在發現凶宅瑕疵後立即通知賣方，並在6個月內主張解除買賣契約。
• 要求減價：除了解除買賣契約外，買方也可以選擇要求賣方減少售價，以彌補凶宅帶來的損失。
• 請求損害賠償：如果賣方故意隱瞞凶宅訊息，買方可以不解除契約或減價，而是直接向賣方請求損害賠償。但要注意，這項權利必須在交屋後15年內主張。

然而，並非所有的凶宅求償都能成功。買方在主張權益時，需要注意以下幾點：

• 及時通知賣方：發現凶宅瑕疵後，買方應立即通知賣方，否則可能喪失主張權益的機會。
• 掌握時效：解除契約和減價的權利必須在6個月內主張，而請求損害賠償的權利則是15年。超過時效就無法再主張權益了。
• 舉證責任：買方主張權益時，需要舉證證明房屋確實存在凶宅瑕疵，以及瑕疵對房屋價值的影響程度。 除了民事求償外，如果賣方故意隱瞞凶宅訊息，還可能構成刑法上的詐欺罪。買方可以考慮提告，追究賣方的刑事責任。

房客在租屋處自殺 房東可否求償？

近年來，租屋處自殺事件時有所聞，除了對房客家屬造成巨大傷痛外，也讓房東面臨凶宅求償的困境。究竟房客在租屋處自殺，房東是否能向其繼承人求償呢？

（一）房客在租屋處自殺的法律責任

（一）房客在租屋處自殺的法律責任

當房客在承租的房屋中自殺身亡，導致房屋變成凶宅，房東因此遭受損失。根據民法第184條第1項規定：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。」因此，房客的繼承人可能需要承擔賠償房東損失的責任。

（二）房東可依民法向房客繼承人求償

（二）房東可依民法向房客繼承人求償

假設A房客在自己租賃的B房東房屋內跳樓自殺身亡，導致該房屋成為凶宅。受此影響，該房產可能面臨乏人問津的窘境，難以出租或出售。在這種情況下，B房東可以向A的繼承人，如其子女，尋求房價損失的賠償。

以下是一個真實案例：

在上述案例中，法官認為A的子女未拋棄繼承，因此有義務連帶賠償其母親自殺所導致的房價損失。根據不動產估價師聯合會的鑑定，B房東的房屋原價為464萬餘元，但在成為凶宅後，房價跌至391萬餘元，損失了73萬元。最終，法院判決A的子女須賠償B房東73萬元的損失。

凶宅房價會跌多少？看凶宅事件的嚴重程度！

凶宅影響房價的程度，主要取決於事件的嚴重性和發生的時間距離。一般來說，凶宅事件越是駭人聽聞，對房價的衝擊就越大。此外，事件發生的時間距離現在越近，房價下跌的幅度也會更加明顯。讓我們進一步探討不同類型的凶宅事件對房價的影響。

（一）一般凶殺或自殺案件對房價的影響

（一）一般凶殺或自殺案件對房價的影響

對於一般的凶殺或自殺案件，房價通常會下跌約2到4成。這類事件雖然令人不安，但相對而言並不會引起廣泛的社會關注。因此，房價雖然會受到一定程度的影響，但跌幅相對有限。隨著時間的推移，只要案件沒有其他特殊情節，房價通常會逐漸回穩。

另外，凶宅事件發生的時間距離現在越久，對房價的影響就會逐漸減弱。一般來說，案發後的頭兩年是房價下跌最嚴重的時期。隨著時間的推移，人們對事件的記憶逐漸淡化，房價也會慢慢回升。不過，對於一些特別嚴重的新聞事件凶宅，即使過了十年甚至更久，房價仍然可能無法完全恢復到事件發生前的水平。

（二）重大新聞事件級凶宅房價慘跌

（二）重大新聞事件級凶宅房價慘跌

當凶宅事件成為重大新聞，如滅門慘案或是駭人聽聞的連環殺人案，房價的跌幅可能會超過5成，甚至更多。這類新聞事件凶宅往往會引起廣泛的社會關注和恐慌，導致買家望而卻步。即使案件已經過去多年，房價仍然難以完全回復到事件發生前的水平。

以下是幾個著名的新聞事件凶宅及其房價跌幅：

查詢凶宅的管道：凶宅網與不動產業者

了解「凶宅」的基礎知識後，許多民眾可能會擔心不小心買到凶宅或與凶宅為鄰。目前政府單位尚未建置專門的凶宅查詢系統，但民間已自行建立了兩個較為知名的凶宅查詢網站：「台灣凶宅網」和「J2H凶宅網」，這兩個網站提供民眾在購屋前先行查詢住家或周邊環境是否有凶宅的資訊。

「台灣凶宅網」是一個論壇平台，讓民眾可以在上面分享和討論有關凶宅的消息。透過網友的即時分享，可以更快速地獲得最新的凶宅資訊。

「J2H凶宅網」則提供了一個簡單易用的查詢介面，只要輸入地址或住家周邊的街道名稱，就可以查詢到該區域曾發生過的凶宅案件。

除了這兩個專門的凶宅查詢網站外，坊間也有結合警政和社會事件的「事故地圖APP」，標示出各類事故和案件的發生地點，其中也包含了凶宅的資訊。此外，民眾在購屋前，也可以詢問不動產業者，以避免不小心買到凶宅。