您的房屋能進行危老重建嗎？先了解2大條件與3個流程！

危老基本知識和申請流程，一次搞懂！

（一）危老定義及背景

（一）危老定義及背景

在台灣，根據統計數據顯示，目前約有400萬戶的住宅年齡超過30年，這其中有高達40%的房屋被認為需要進行補強或拆除重建，以確保結構安全。這些被認定為危險或老舊的建築，不僅威脅居住者的安全，同時也影響城市的美觀和發展。

鑑於此，內政部於2017年頒布了「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，俗稱「危老重建條例」，旨在加快這些建築物的重建步伐，以提升公共安全和都市環境。

要符合危老重建的資格，建築物必須滿足以下條件：

1. 位於都市計劃區域內，且不屬於歷史建築物
   
2. 危險資格
   

• 經建築主管機關依法通知期限拆除、逕予強制拆除的危樓，例如:海砂屋、震損屋……
• 經結構安全性能評估結果未達最低等級者

3. 老舊資格
   

• 屋齡 30 年以上，無電梯，耐震能評估未達一定標準者
• 屋齡 30 年以上，有電梯，經耐震能力評估未達一定標準，且詳細評估判定改善不具效益者

一旦建築物確認符合這些條件，業主便可以準備相關文件，向當地都更處提交申請，啟動危老建築的重建程序。

（二）危老和都更有哪些主要差別？

（二）危老和都更有哪些主要差別？

在台灣，都市更新與危老重建這兩種房屋更新方案經常被提出討論，各有其價值和適用範疇。這裡簡單介紹都市更新計畫，一種主要著重於改善居住安全和環境美化的政策。

都市更新是一個範圍更廣、規模較大的重建項目。這類計畫通常要求更新區域達到500平方公尺以上，而且在申請過程中存在許多限制，程序相對繁複。實施都市更新需要經過公聽會和聽證會的程序，只有在核定通過後才能開始施工。由於涉及的區域較大、涉及的居民較多，因此在溝通協調上可能會遇到更多的意見不合，進而增加了時間成本。

另一方面，危老重建則是針對結構安全問題較為嚴重的老舊建築進行的更新。下面我們來比較政府在都市更新和危老重建兩個計畫上所提供的優惠：

容積獎勵上限的差異

• 都市更新：可獲得最高1.5倍法定容積的獎勵，或是0.3倍法定容積+原建築容積。
• 危老重建：最高容積獎勵為1.3倍基準容積，或是原建築容積的1.15倍。

稅負減免的差異

• 土地增值稅和契稅：在都市更新中根據具體情形可能有不同的減免；危老重建則未提供此類減免。
• 地價稅和房屋稅：在兩者計畫完成後均實行減半徵收2年（50%減免）。不過，對於危老重建計畫中未在2年內移轉所有權的物業，稅收減免期可以延長至最多10年，總共最長12年。

（三）危老重建流程及申請期限

（三）危老重建流程及申請期限

根據危老條例規定，申請期限為條例公布後的10年內，也就是截至2027年5月31日。對於那些屋齡即將滿30年，正考慮進行房屋翻新的民眾來說，抓住這個機會進行危老重建，相較於自行申請建築許可證來說可能更為經濟實惠。

危老重建的流程相對於都市更新來說更為簡潔快速。這主要是因為危老重建大多採用文件審查，而不需成立委員會進行審議。申請人需依據危老條例準備相關文件，並向主管機關提出申請，例如需向文化局確認建築物是否具有文化價值等。具體所需的文件詳情可查閱危老條例實施細則。

整個重建流程大致可以分為3個階段：

1.前置作業

• 確認建築物不具文化價值
• 擁有合法建築物文件
• 建築物屋齡達30年以上
• 通過結構安全性能評估（需經過建築物戶數50%以上同意辦理）

2.申請重建

• 填寫申請書
• 準備所有權人100%同意書及名冊(或有特殊情況作者於下一段詳述)
• 提供未完成重建的危險建築物證明文件
• 切結書
• 提交建築線指示圖與重建計劃

3.申請使用執照

• 申請既有建物拆除執照
• 申請新建築物的建照執照
• 向內政部申請危老重建補助
• 申請使用執照

在整個過程中，「取得建築物戶數所有權人100%同意」是最具挑戰性的一步。為了推動危老重建，住戶之間的團結合作顯得尤為關鍵，這也是使得容積獎勵申請期間能夠順利完成、最大化效益的重要因素。成功申請重建後，接下來將進入申請各種建築執照與等待核發的階段，一般而言，這些許可證的發放可能需時半年至1年，具體時間依地區而異。在此期間，申請者也可向相關機構申請危老重建貸款或補助。

（四）危老重建最新條款

（四）危老重建最新條款

但因為台灣位於地震帶，地震頻繁，許多高齡建物並沒有辦法很好的保障人民的安全，因此於2020年5月6日公告都市危險及老舊建築物加速重建條例第3條，指建築物並非都市計畫範圍內經主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值，且符合下列各款之一之合法建築物，且位於直轄市、縣(市)政府依都市更新條例第7條劃定更新地區，在此區域內即使僅有過半數所有權人同意，仍得辦理危老重建：

1. 經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。
2. 經結構安全性能評估結果未達最低等級者。
3. 屋齡三十年以上，經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設置昇降設備者。

（五）台北市危老重建新規定！耐震初評無需再複審

（五）台北市危老重建新規定！耐震初評無需再複審

所謂的「耐震評估」，俗稱為老屋健檢。屋主可以向所在地的縣市政府提出申請，政府會指派專業技師到家中進行評估。這項評估分為「初步評估」（簡稱初評）和「詳細評估」（簡稱詳評）兩個階段。在初評階段，技師會判斷房屋的耐震能力屬於哪一個等級，其中「甲級」表示安全，「乙級」表示存在安全疑慮，而「未達乙級」則表示確認不安全。對於被評為「乙級」的房屋，通常建議進行詳評，以確定具體需要補強的方面。

在費用方面，根據營建署公布的費用標準，初評的費用大約介於15,000元到20,000元之間，而詳評的起始費用則為150,000元，且隨著評估面積的增加而增加。

為了積極推動危老重建，台北市政府在市政會議中通過了「台北市危險及老舊建築物加速重建辦法」的修訂，包括免除「耐震評估複審程序」、放寬「危老案畸零地合併條件」及「防空避難設施檢討要求」等。在行政效能方面，亦進行了「簡化重建計畫延審及變更程序」及「免附合併地非合法建物權利證明文件」等措施，以便政便民，提升行政效率。其中一項重要內容是免除了耐震評估的複審程序。這項改革允許減少審查的時間，大約縮短1至2個月，不僅加快了審查流程，也節省了相關的複審費用，從而提高了整體危老重建的效率。

危老獎勵指南

從政府角度出發，透過劃分特定區域來實施都市更新，雖然能對城市的整體規劃和外觀產生較好的效果，但這種方法需要的時間相對較長，少則5年，多則10年以上，期間可見的改善幅度有限。在這樣的長期過程中，超過30年屋齡的老舊建築會持續增加，這可能導致對緊急需求的應對不足。

為了促進民眾主動進行建築重建，政府依據「都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法」提出了危老重建的容積獎勵措施。這一政策的目的在於創造一個雙贏的局面：民眾能夠在重建後擁有更安全、使用空間更大的住宅。

危老重建的獎勵措施主要有三種：

• 第一是「容積獎勵」，這允許建築在重建後有更大的容積率
• 第二是「放寬建蔽率及高度限制」，讓重建的建築可以擁有更靈活的設計空間
• 第三則是「減免稅賦」，透過稅務優惠減輕業主的經濟負擔。這

（一）容積獎勵

（一）容積獎勵

在危老條例獎勵措施中，最引人注目的無疑是容積獎勵。對於符合條件的建築，這項獎勵可以使建築容積增加高達30%，並且還包含了額外的時程獎勵。例如，如果在2022年5月11日前提出申請，業主還可以獲得額外6%的獎勵，使危老重建的獎勵上限總計可達到36%，這無疑是極具吸引力的。

原本時程獎勵設定在2020年5月11日截止，但經過法規修正，政府為了鼓勵民眾抓緊時間申請，調整了獎勵的逐年遞減比例，分別為8%、6%、4%、2%及1%；同時還新增「基地規模」的容積獎勵，重建面積達 200 平方公尺，可獲得 2% 容積獎勵，面積每增加 100 平方公尺就再給予 0.5% 容積獎勵。這樣的調整旨在激勵民眾在危老獎勵期限內，儘早提出申請，加速老舊建築的更新與重建。

為了讓民眾更好地了解這些獎勵，我們整理了危老獎勵計算的細項，供大家參考：

• 時程獎勵+規模獎勵 ≦ 10%（時程獎勵：2024年5月12日降至1%）
• 原建築容積大於基準容積：10%
• 符合危老條例適用資格：6 ~ 10%
• 重建計畫範圍內基地面積未達200m²者：2%
• 基地退縮：8 ~ 10%
• 耐震設計：2 ~ 10%
• 智慧建築標章等級：2 ~ 10%
• 綠建築標章等級：2 ~ 10%
• 無障礙環境評估等級：3 ~ 5%
• 協助取得開闢公共設施用地：5%

（二）放寬建蔽率及高度限制

（二）放寬建蔽率及高度限制

建蔽率是指建築面積占基地面積的比例，簡而言之，建蔽率越高，則該基地剩餘的空地就越少。放寬建蔽率和高度限制，意味著屋主在規劃未來新居時，將擁有更多樣化的選項，能夠更自由地設計自己的家。

關於如何具體放寬這些限制，將由各地方主管機關根據實際情況訂立具體標準。但需要注意的是，即使在放寬的情況下，新設計的建築仍不得超過原有地塊的建蔽率上限。這樣的規定旨在確保城市規劃的整體性和美觀，同時考慮到環境的通風、採光等因素，保障居住的舒適性和功能性。

（三）減免稅賦

（三）減免稅賦

在前文中已經提到了稅賦優惠，這裡我們再簡要回顧一次：

• 重建期間，免徵地價稅
• 重建後地價稅及房屋稅減半徵收2年
• 重建後未移轉所有權者，減半期間得延長最多10年，共計最長12年

（四）額外費用補助

（四）額外費用補助

各縣市規定不同，以台北市為例：

• 初步評估費用補助：每棟補助上限為 1.5 萬元。
• 詳細評估費用補助：每棟補助上限為評估費用 30％ 或上限 40 萬元。
• 重建計畫費用：每案補助上限 5.5 萬元。
• 結構補強費用補助：經耐震初估未達一定等級，或有軟弱層潛在倒塌風險建物，在整合重建前進行局部性結構補強，補強工程款補助 45％，每棟上限 1000 萬元。

申請危老重建前的準備和注意事項

雖然危老重建有許多明顯的好處，但實際上這個過程並非毫無缺點。儘管申請危老重建的案件逐年增加，但它並未達到極度熱門的程度。那麼，其中的挑戰和問題點可能在哪裡呢？

（一）危老重建的費用

（一）危老重建的費用

政府確實提供了許多支持措施，如貸款和補助等，但即使如此，危老重建仍然需要一筆可觀的開銷。並非每個人都有能力承擔這樣的額外負擔，特別是在經濟條件有限的情況下。

（二）100%同意難度高

（二）100%同意難度高

危老重建除有危老條例第3條的特別條件外，需要獲得所有住戶的同意，這一要求往往非常難以達成。有些住戶可能定期進行小規模的翻新，使得即使房屋已達30年老，仍然保持良好狀態；另一些住戶則可能因為經濟緊張，難以承擔額外的開銷。因此，要讓所有住戶達成共識，是一個極具挑戰的任務。

（三）公設比例高

（三）公設比例高

儘管政府提供容積獎勵，但在土地面積有限的情況下，公共設施的比例往往較高。這導致室內可用空間縮小，住戶需要在家具擺設和空間規劃上花更多心思。

在考慮危老重建時，這些注意事項都值得仔細思考。雖然重建能帶來許多長期益處，但也必須考量到短期的挑戰和可能的困難。是否進行危老重建，需要衡量所有相關因素後作出明智的決定。

以上就是有關危老重建的相關資訊，如果對於危老重建問題還有疑慮，或是想了解更多法律相關知識，都歡迎點擊下方免費諮詢按鈕！