借名登記有什麼法律風險？該小心什麼？不動產律師來釋疑！

什麼是借名登記？什麼情況下會借名登記？

（一）借名登記的定義與操作手法

（一）借名登記的定義與操作手法

借名登記，也就是俗稱的借人頭，是一種基於雙方信任為基礎的契約關係，這個登記方式「出名人」是形式上的所有人，而「借名人」則是實質上的所有人，通常情況下，借名人出資購買房產，但將所有權登記在出名人名下，出名人只是代為登記而已。

法律上，借名登記屬於一種無名契約，沒有明文規定。只要契約內容不違反公共秩序或善良風俗，法律就會認定其效力。在實際操作上，借名登記通常涉及將財產的所有權登記在他人名下，而實際擁有者則是出資購買的借名人。

（二）常見的借名登記情況

（二）常見的借名登記情況

借名登記通常出現在以下幾種情況：

1. 節稅和分散風險
   當一個人名下有多筆不動產時，為了降低地價稅的累進稅率，會選擇與他人簽訂借名登記協議，將部分不動產登記在他人名下。

2. 獲取資格限制的財產
   某些財產的購買存在資格限制，如國宅、農地等，無資格的人可能會與有資格的人簽訂借名登記協議，以便取得該類財產。

3. 改善信用
   信用不良的人可能會選擇與信用良好的親友簽訂借名登記協議，以獲得更優惠的貸款條件。

4. 躲避債權人
   當一個人有未償還的債務時，可能會透過借名登記的方式，將自己的財產轉移到親友名下，以避免被債權人查封。

借名登記的法律風險

在借名登記的過程中，最大的法律風險來自於出名人可能會擅自處分實質上屬於借名人的財產，根據過往判決，法院對此有兩種截然不同的見解：

1. 有權處分說支持者認為，借名登記僅是借名人與出名人之間的債權契約，不會影響第三人，所以出名人擅自處分財產仍然有效。
2. 無權處分說支持者則認為，出名人只是基於借名登記契約而被登記為所有人，他實際上沒有處分權，若擅自處分財產，原則上屬於無權處分，效力未定，需要由借名人決定是否承認。

實務上，較多法院傾向採取有權處分說，認為出名人的處分行為有效，除非第三人是惡意。這意味著，即便出名人擅自將財產出售給第三人，借名人可能也無法再向第三人主張返還。

因此，借名登記存在一定的法律風險，在進行借名登記前，務必充分評估法律風險，以免日後遭受損失。

（一）借名登記的刑事責任

（一）借名登記的刑事責任

在借名登記的情況下，出名人如果未經借名人同意，擅自處分登記在自己名下的財產，可能會涉及《刑法》中的背信罪。依據《刑法》第342條的規定，出名人若在處理借名人的事務時，意圖為自己或第三人謀取不法利益，或損害借名人的利益，並違反其職責，造成借名人財產或其他利益的損害，將面臨五年以下有期徒刑、拘役，或科處五十萬元以下罰金，甚至有可能併科罰金。即使未遂，仍會面臨刑責。

除了背信罪外，出名人在借名登記的情況下，若明知所有權狀實際由借名人保管，卻謊稱遺失並向地政機關申請補發所有權狀，則可能涉及《刑法》第214條「使公務員登載不實罪」。該條文規定，若出名人明知不實，卻使公務員在其職務所掌控的公文書上登載不實內容，並造成公眾或他人損害，將面臨三年以下有期徒刑、拘役或一萬五千元以下罰金的刑事責任。

這類行為不僅會損害借名人的合法權益，也會牽涉到政府機關的公信力，因此，出名人在處理借名登記相關事宜時應謹慎為之，避免陷入法律糾紛。

（二）借名登記要求返還時需負責舉證

（二）借名登記要求返還時需負責舉證

根據最高法院的判決，借名人若想證明借名登記關係，應提供以下類型的證據：

1. 人證：可以證明雙方存在借名登記關係的證人。
2. 出資及金流證明：包括房屋裝潢費用、房貸繳款、存摺記錄、代書費等支出憑證。
3. 所有權狀正本：以證明房屋的實際所有權。
4. 水電稅費等單據：如房屋稅、水電費、管理費等，顯示借名人實際管理使用房屋。
5. 租金收益證明：如果房屋出租，可提供租賃契約等證明。
6. 借名登記契約：如果一開始就有簽立借名登記契約，甚至是將契約公證，會是最直接有效的證據。

只要借名人能夠充分提供上述證據，法院通常會認定雙方存在借名登記關係，出名人就必須將房屋所有權移轉回借名人名下。

借名登記契約範本和法律效力

在涉及借名登記的情況下，法律並沒有明確規定其契約的效力。根據最高法院的判決，只要借名登記的內容不違反公共秩序或善良風俗，法律上就會承認其效力。

（一）借名登記契約範例

（一）借名登記契約範例

借名登記契約書

立借名登記契約書人 ＿＿＿＿＿＿＿（借名人，以下稱甲方）　
　　　　　　　　　 ＿＿＿＿＿＿＿（出名人，以下稱乙方）　
茲因乙方同意甲方借用乙方名義登記下列不動產產權，雙方成立契約條款如下：　
一、不動產標的（詳細產權及權利範圍依地政事務所登記簿為準）：　
1.土地：
2.房屋：
二、契約期間：自前開不動產產權登記於乙方名下之日起至甲方處分或請求返還該不動產產權並完成所有權移轉登記之日止。
三、前開不動產之房地買賣款項無論係自備款或銀行貸款，均由甲方負責全額繳納。
四、前開不動產移轉及返還前、後所需繳納之一切款項，包含但不限於管理費、水費、電費、瓦斯費、房屋稅、地價稅、代書費、仲介費、土地增值稅和其他規費或稅捐，概由甲方負擔。
五、甲方為前開不動產實際擁有人，乙方對該不動產無處分權、管理權及使用權。
六、不動產之處分、管理及使用皆依甲方意思為之，乙方應無條件配合甲方；除本契約書第七條所訂之報酬外，乙方不得另外請求任何費用，但甲方違反第五條約定時不在此限。
七、甲方應於民國＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日給付乙方新台幣＿＿＿＿＿＿＿＿元之報酬。
八、乙方應開具新台幣＿＿＿＿＿＿＿＿元本票壹張供甲方擔保。
九、契約未詳盡事宜，悉依民法及相關法令規定、習慣及誠信、公平原則協調處理之。
十、本協議書一式三份，由甲乙雙方及公證人各執一份，於公證之日起成立生效。
十一、本協議書所載內容如有紛爭，以＿＿＿＿＿＿＿＿地方法院為第一審管轄法院。
立契約書人
借名人（甲方）：
身分證字號：
地 址：
電 話：
出名人（乙方）：
身分證字號：
地 址：
電 話：
中華民國 年 月 日

（二）借名登記公證會更有效力嗎？

（二）借名登記公證會更有效力嗎？

一般來說，公證不僅可以強化契約的效果，在出現糾紛時，也有助於舉證並避免漫長的訴訟程序。 但借名登記的狀況比較不同，律師整理如下：

1. 司法院對借名登記公證的見解
   早期法院普遍認為借名登記是一種脫法行為，因此否定其效力。然後，隨著時代演變，法院現今多採取較為開放的態度，若借名登記契約不違反強行規定、公序良俗，且不是為了逃避債務或稅捐，法院傾向承認該契約的效力，並類推適用《民法》委任的相關規定。

近期，司法院亦認為公證人應依據《公證法》第70條的規定，去審查借名登記契約是否有違反公共秩序及善良風俗，如有違反的情況應該要拒絕進行公證，如果沒有違反則是可以進行公證的。

2. 借名登記契約的第三人效力與法律風險
   即便借名登記契約經過公證，當出名人將財產賣給不知情的第三人時，借名人無法以公證書對抗善意第三人。

這是因為借名登記契約只具債權性質，效力僅限於借名人與出名人之間，不能影響善意第三人的權益。當財產標的為不動產時，借名人只能向出名人請求損害賠償。

3. 公證後仍然需要進行訴訟才能強制執行
   即使借名登記契約經過公證，也無法藉由「逕受強制執行」來直接取得房屋或土地的執行力。

因為根據《公證法》第13條第1項第3款，**只有「租用或借用」**的房屋或土地契約才能享有強制執行的效力，而借名登記並不屬於此類，因此借名人若要要求返還房屋或土地，仍需提出訴訟並取得勝訴判決，才能向法院聲請強制執行。

儘管借名登記契約在社會和商業活動中普遍存在，實務上對其公證性仍有不同看法。許多人擔心，若一律拒絕借名登記的公證，會違背保障財產自由與安全的原則。因此，公證人是否能公證借名登記契約，現今尚未有定論。如果當事人確實有必要進行借名登記，建議事先諮詢專業律師和公證人，找出最佳保障權益的方案。

借名登記要怎麼要求對方返還？

如果出名人擅自處分了借名登記的財產，借名人可以採取以下方式來主張自己的權利。首先，借名人可以向出名人終止借名登記契約。根據最高法院的判決，這種契約的性質與委任契約相似，因此借名人可以隨時終止合約。一旦契約終止，出名人就失去了作為所有人的資格，借名人可以要求出名人將財產登記回自己名下。

除此之外，即便出名人的處分行為在法律上有效，借名人仍可以向出名人另外請求侵權賠償。因此，在出現借名登記糾紛時，借名人應當儘快終止契約，並根據具體情況選擇返還財產或者損害賠償的方式，以保護自身的權益。

（一）向出名人終止契約請求返還

（一）向出名人終止契約請求返還

1. 依照最高法院判決，借名登記契約性質類似於委任契約，借名人可以隨時單方面終止契約。
2. 一旦契約終止，出名人將失去作為所有人的資格，借名人可以要求出名人將財產登記回自己名下。

（二）借名登記返還請求權時效

（二）借名登記返還請求權時效

在涉及借名登記糾紛的案件中，返還請求權的時效問題是一個關鍵議題，根據民法第125條的規定，一般請求權因15年間不行使而消滅。這意味著，如果借名人在可以行使返還請求權之時起15年內未能行使，他們可能面臨時效抗辯的風險，無法成功獲得財產的返還。

另外，借名登記契約的終止時間也是一個重要因素。有些法院認為，契約在出名人死亡時即自動終止，而其他法院則認為需要根據個案具體約定的內容而定。因此，在出現借名登記糾紛時，及時終止契約並儘快行使返還請求權非常重要，以免因時效問題而無法成功主張權利。

（三）向出名人請求侵權賠償

（三）向出名人請求侵權賠償

如果出名人擅自處分了借名登記的財產，即便出名人的處分行為可能在法律上有效，借名人仍可以另外向出名人請求侵權行為的損害賠償。

借名登記案件勝訴與敗訴案例分析

在處理借名登記糾紛時，法院的裁決往往取決於幾個關鍵因素。從歷年的借名登記勝訴案例和借名登記敗訴案例中，我們可以歸納出以下幾點：

1. 借名人是否能提供充分證據。如果借名人能夠提供足夠的人證、出資證明、所有權證明、借名登記契約等，法院就更容易認定存在借名登記關係。反之，若證據不足，借名人可能會敗訴。

2. 是否已超過15年時效，如果借名人在可以行使返還請求權之時起已經超過15年未行使，就可能遭到時效抗辯。

因此，在處理借名登記糾紛時，需要非常謹慎地掌握各種法律要素，並尋求專業不動產律師的協助，才能最大化自身權益的保護。

（一）借名登記勝訴案例

（一）借名登記勝訴案例

臺灣新北地方法院 112 年度重訴字第 662 號民事判決

一家人因為原本租的房子漏水，媽媽決定要買自己的房子，由媽媽出頭期款190萬，為了房貸，將房子登記在兒子名下，但後來兒子因為與家人吵架，主張要將該房子出售給他人，媽媽無奈只好訴請法院確認借名登記關係存在並終止借名登記。

雖然雙方沒有簽訂借名登記契約，但法院依據母子雙方均有在房屋買賣履保單和點交書上用印，且房屋頭期款、房屋稅、地價稅、水電瓦斯管理費和均由母親支付，房屋房貸則是媽媽和兩位子女一同支付，認定借名登記關係存在，判決兒子應將房子所有權移轉登記給媽媽。

（二）借名登記敗訴判例

（二）借名登記敗訴判例

臺灣臺中地方法院 111 年度訴字第 3306 號民事判決

先生因對太太提出離婚訴訟，同時主張婚前購入的房屋是借名登記在太太名下，要求終止借名登記關係。

依據民事訴訟法第277條：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」法院認為先生無法提出足以證明該筆房地是雙方合意由先生借名登記在太太名下，且先生雖然主張婚後房貸、地價稅及房屋稅等稅捐等是由他以公司名義轉給假薪資給太太來支付，但也無法證明金流是為了支付房貸所用，除了因此予以駁回，還因「挪用公司款項為私用」有觸犯刑法背信罪罪嫌。

結語

在進行借名登記時，務必充分評估可能產生的法律風險，包括出名人擅自處分財產的法律效果、舉證責任和證據要求，以及返還請求權的時效限制等。

同時也要注意簽訂書面契約並進行公證，以及收集充足的證據，以便在出現糾紛時能夠順利主張自己的權利。只有這樣，才能在借名登記的過程中最大限度地保護自己的權益。

不動產法律問題不容小覷，在處理涉及借名登記的不動產法律問題時，尋求專業不動產律師的協助是非常重要的，產律師能夠提供專業的意見和指導，協助您更好地應對各種不動產法律問題，借助他們的專業知識和經驗，您可以更好地保護自己的權益，避免不必要的損失。

以上就是「借名登記」的簡單介紹，如果您有任何相關法律問題，歡迎點擊下方的按鈕免費諮詢，讓喆律協助保障您的權益！