雷皓明律師
2024-09-12更新2024-09-11發佈
喆律法律事務所是由前新北、台中地院法官、前桃園地檢署檢察官和超過50名專業律師所組成的團隊,於全台設有6間分所,是您處理法律爭議的首選。
不動產中的「借名登記」是一種常見的做法。它指的是一個人將自己的房產登記在另一個人的名下,通常是出於節稅、分散風險、獲得資格限制或改善信用等考慮。然而,這種做法可能會帶來一些法律風險,需要小心應對。本文將由專業的不動產律師為您解析借名登記的相關法律問題!
借名登記,也就是俗稱的借人頭,是一種基於雙方信任為基礎的契約關係,這個登記方式「出名人」是形式上的所有人,而「借名人」則是實質上的所有人,通常情況下,借名人出資購買房產,但將所有權登記在出名人名下,出名人只是代為登記而已。
法 律上,借名登記屬於一種無名契約,沒有明文規定。只要契約內容不違反公共秩序或善良風俗,法律就會認定其效力。在實際操作上,借名登記通常涉及將財產的所有權登記在他人名下,而實際擁有者則是出資購買的借名人。
借名登記通常出現在以下幾種情況:
節稅和分散風險
當一個人名下有多筆不動產時,為了降低地價稅的累進稅率,會選擇與他人簽訂借名登記協議,將部分不動產登記在他人名下。
獲取資格限制的財產
某些財產的購買存在資格限制,如國宅、農地等,無資格的人可能會與有資格的人簽訂借名登記協議,以便取得該類財產。
改善信用
信用不良的人可能會選擇與信用良好的親友簽訂借名登記協議,以獲得更優惠的貸款條件。
躲避債權人
當一個人有未償還的債務時,可能會透過借名登記的方式,將自己的財產轉移到親友名下,以避免被債權人查封。
在借名登記的過程中,最大的法律風險來自於出名人可能會擅自處分實質上屬於借名人的財產,根據過往判決,法院對此有兩種截然不同的見解:
實務上,較多法院傾向採取有權處分說,認為出名人的處分行為有效,除非第三人是惡意。這意味著,即便出名人擅自將財產出售給第三人,借名人可能也無法再向第三人主張返還。
因此,借名登記存在一定的法律風險,在進行借名登記前,務必充分評估法律風險,以免日後遭受損失。
在借名登記的情況下,出名人如果未經借名人同意,擅自處分登記在自己名下的財產,可能會涉及《刑法》中的背信罪。依據《刑法》第342條的規定,出名人若在處理借名人的事務時,意圖為自己或第三人謀取不法利益,或損害借名人的利益,並違反其職責,造成借名人財產或其他利益的損害,將面臨五年以下有期徒刑、拘役,或科處五十萬元以下罰金,甚至有可能併科罰金。即使未遂,仍會面臨刑責。
除了背信罪外,出名人在借名登記的情況下,若明知所有權狀實際由借名人保管,卻謊稱遺失並向地政機關申請補發所有權狀,則可能涉及《刑法》第214條「使公務員登載不實罪」。該條文規定,若出名人明知不實,卻使公務員在其職務所掌控的公文書上登載不實內容,並造成公眾或他人損害,將面臨三年以下有期徒刑、拘役或一萬五千元以下罰金的刑事責任。
這類行為不僅會損害借名人的合法權益,也會牽涉到政府機關的公信力,因此,出名人在處理借名登記相關事宜時應謹慎為之,避免陷入法律糾紛。
根據最高法院的判決,借名人若想證明借名登記關係,應提供以下類型的證據:
只要借名人能夠充分提供上述證據,法院通常會認定雙方存在借名登記關係,出名人就必須將房屋所有權移轉回借名人名下。
在涉及借名登記的情況下,法律並沒有明確規定其契約的效力。根據最高法院的判決,只要借名登記的內容不違反公共秩序或善良風俗,法律上就會承認其效力。
立借名登記契約書人 _______(借名人,以下稱甲方)
_______(出名人,以下稱乙方)
茲因乙方同意甲方借用乙方名義登記下列不動產產權,雙方成立契約條款如下:
一、不動產標的(詳細產權及權利範圍依地政事務所登記簿為準):
1.土地:
2.房屋:
二、契約期間:自前開不動產產權登記於乙方名下之日起至甲方處分或請求返還該不動產產權並完成所有權移轉登記之日止。
三、前開不動產之房地買賣款項無論係自備款或銀行貸款,均由甲方負責全額繳納。
四、前開不動產移轉及返還前、後所需繳納之一切款項,包含但不限於管理費、水費、電費、瓦斯費、房屋稅、地價稅、代書費、仲介費、土地增值稅和其他規費或稅捐,概由甲方負擔。
五、甲方為前開不動產實際擁有人,乙方對該不動產無處分權、管理權及使用權。
六、不動產之處分、管理及使用皆依甲方意思為之,乙方應無條件配合甲方;除本契約書第七條所訂之報酬外,乙方不得另外請求任何費用,但甲方違反第五條約定時不在此限。
七、甲方應於民國___年___月___日給付乙方新台幣________元之報酬。
八、乙方應開具新台幣________元本票壹張供甲方擔保。
九、契約未詳盡事宜,悉依民法及相關法令規定、習慣及誠信、公平原則協調處理之。
十、本協議書一式三份,由甲乙雙方及公證人各執一 份,於公證之日起成立生效。
十一、本協議書所載內容如有紛爭,以________地方法院為第一審管轄法院。
立契約書人
借名人(甲方):
身分證字號:
地 址:
電 話:
出名人(乙方):
身分證字號:
地 址:
電 話:
中華民國 年 月 日
一般來說,公證不僅可以強化契約的效果,在出現糾紛時,也有助於舉證並避免漫長的訴訟程序。 但借名登記的狀況比較不同,律師整理如下:
近期,司法院亦認為公證人應依據《公證法》第70條的規定,去審查借名登記契約是否有違反公共秩序及善良風俗,如有違反的情況應該要拒絕進行公證,如果沒有違反則是可以進行公證的。
這是因為借名登記契約只具債權性質,效力僅限於借名人與出名人之間,不能影響善意第三人的權益。當財 產標的為不動產時,借名人只能向出名人請求損害賠償。
因為根據《公證法》第13條第1項第3款,**只有「租用或借用」**的房屋或土地契約才能享有強制執行的效力,而借名登記並不屬於此類,因此借名人若要要求返還房屋或土地,仍需提出訴訟並取得勝訴判決,才能向法院聲請強制執行。
儘管借名登記契約在社會和商業活動中普遍存在,實務上對其公證性仍有不同看法。許多人擔心,若一律拒絕借名登記的公證,會違背保障財產自由與安全的原則。因此,公證人是否能公證借名登記契約,現今尚未有定論。如果當事人確實有必要進行借名登記,建議事先諮詢專業律師和公證人,找出最佳保障權益的方案。
如果出名人擅自處分了借名登記的財產,借名人可以採取以下方式來主張自己的權利。首先,借名人可以向出名人終止借名登記契約。根據最高法院的判決,這種契約的性質與委任契約相似,因此借名人可以隨時終止合約。一旦契約終止,出名人就失去了作為所有人的資格,借名人可以要求出名人將財產登記回自己名下。
除此之外,即便出名人的處分行為在法律上有效,借名人仍可以向出名人另外請求侵權賠償。因此,在出現借名登記糾紛時,借名人應當儘快終止契約,並根據具體情況選擇返還財產或者損害賠償的方式,以保護自身的權益。
在涉及借名登記糾紛的案件中,返還請求權的時效問題是一個關鍵議題,根據民法第125條的規定,一般請求權因15年間不行使而消滅。這意味著,如果借名人在可以行使返還請求權之時起15年內未能行使,他們可能面臨時效抗辯的風險,無法成功獲得財產的返還。
另外,借名登記契約的終止時間也是一個重要因素。有些法院認為,契約在出名人死亡時即自動終止,而其他法院則認為需要根據個案具體約定的內容而定。因此,在出現借名登記糾紛時,及時終止契約並儘快行使返還請求權非常重要,以免因時效問題而無法成功主張權利。
如果出名人擅自處分了借名登記的財產,即便出名人的處分行為可能在法律上有效,借名人仍可以另外向出名人請求侵權行為的損害賠償。
在處理借名登記糾紛時,法院的裁決往往取決於幾個關鍵因素。從歷年的借名登記勝訴案例和借名登記敗訴案例中,我們可以歸納出以下幾點:
借名人是否能提供充分證據。如果借名人能夠提供足夠的人證、出資證明、所有權證明、借名登記契約等,法院就更容易認定存在借名登記關係。反之,若證據不足,借名人可能會敗訴。
是否已超過15年時效,如果借名人在可以行使返還請求權之時起已經超過15年未行使,就可能遭到時效抗辯。
因此,在處理借名登記糾紛時,需要非常謹慎地掌握各種法律要素,並尋求專業不動產律師的協助,才能最大化自身權益的保護。
臺灣新北地方法院 112 年度重訴字第 662 號民事判決
一家人因為原本租的房子漏水,媽媽決定要買自己的房子,由媽媽出頭期款190萬,為了房貸,將房子登記在兒子名下,但後來兒子因為與家人吵架,主張要將該房子出售給他人,媽媽無奈只好訴請法院確認借名登記關係存在並終止借名登記。
雖然雙方沒有簽訂借名登記契約,但法院依據母子雙方均有在房屋買賣履保單和點交書上用印,且房屋頭期款、房屋稅、地價稅、水電瓦斯管理費和均由母親支付,房屋房貸則是媽媽和兩位子女一同支付,認定借名登記關係存在,判決兒子應將房子所有權移轉登記給媽媽。
臺灣臺中地方法院 111 年度訴字第 3306 號民事判決
先生因對太太提出離婚訴訟,同時主張婚前購入的房屋是借名登記在太太名下,要求終止借名登記關係。
依據民事訴訟法第277條:「當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責任。」法院認為先生無法提出足以證明該筆房地是雙方合意由先生借名登記在太太名下,且先生雖然主張婚後房貸、地價稅及房屋稅等稅捐等是由他以公司名義轉給假薪資給太太來支付,但也無法證明金流是為了支付房貸所用,除了因此予以駁回,還因「挪用公司款項為私用」有觸犯刑法背信罪罪嫌。
在進行借名登記時,務必充分評估可能產生的法律風險,包括出名人擅自處分財產的法律效果、舉證責任和證據要求,以及返還請求權的時效限制等。
同時也要注意簽訂書面契約並進行公證,以及收集充足的證據,以便在出現糾紛時能夠順利主張自己的權利。只有這樣,才能在借名登記的過程中最大限度地保護自己的權益。
不動產法律問題不容小覷,在處理涉及借名登記的不動產法律問題時,尋求專業不動產律師的協助是非常重要的,產律師能夠提供專業的意見和指導,協助您更好地應對各種不動產法律問題,借助他們的專業知識和經驗,您可以更好地保護自己的權益,避免不必要的損失。
以上就是「借名登記」的簡單介紹,如果您有任何相關法律問題,歡迎點擊下方的按鈕免費諮詢,讓喆律協助保障您的權益!
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