不動產詐騙手法有哪些？如何防範房子被過戶？律師教你這招

台灣不動產詐騙現況與影響

不動產詐騙在台灣已成為一個日益嚴重的社會問題，其手法與影響值得深入探討。隨著房地產價值持續攀升，不肖分子鎖定這塊利潤豐厚的市場，發展出各種精密的詐騙技巧。這不僅威脅個人財產安全，更動搖了整體不動產交易的信任基礎，對市場健康發展造成負面影響。

（一）近年詐騙案件統計與趨勢

根據內政部警政署「165打詐儀錶板」統計，台灣不動產詐騙趨勢呈現快速上升。光2025年4月，假投資真詐騙受理案件就高達2,689件，財損金額破40億元，成為詐騙手法首位。

2024年12月，台中刑事局破獲一樁涉案金額高達3億元的不動產詐騙案，顯示詐騙規模正在擴大。專家分析指出，這類案件的報案率僅為實際發生數的三成左右，實際損失恐更為驚人。

年度	不動產詐騙案件數	估計財損金額	平均每案損失	成長率
2022年	1,245件	18億元	145萬元	-
2023年	1,876件	25億元	133萬元	50.7%
2024年	2,413件	36億元	149萬元	28.6%
2025年(預估)	3,200件	48億元	150萬元	32.6%

常見的不動產詐騙手法全面分析

不動產交易中的詐騙陷阱不斷翻新，了解常見手法是保護自身權益的第一步。近年來，台灣房地產市場詐騙案件頻傳，詐騙集團手法越來越精密，讓許多民眾在不知情的情況下失去寶貴財產。以下將分析三種最常見且危害最大的不動產詐騙手法，幫助您提高警覺，避免落入陷阱。

（一）偽造文件過戶詐騙

偽造文件過戶是詐騙集團最常使用的手段之一。詐騙者會精心製作幾近完美的假文件，包括房屋所有權狀、印鑑證明或身分證件，讓人難以辨別真偽。

這類詐騙通常由專業集團操作，他們掌握了文件製作的細節和流程漏洞。例如，詐騙者會先取得房屋相關資訊，然後偽造所有權文件，假冒屋主進行房產交易或設定抵押。

更危險的是，這些偽造文件往往能通過初步的審核程序，讓詐騙行為更難被及時發現。一旦過戶完成，真正的屋主可能需要經過漫長的法律程序才能追回損失，有時甚至無法完全挽回。

（二）假冒身分詐騙

假冒身分詐騙是另一種常見的不動產詐騙類型。詐騙集團會假扮成屋主或買方，進行不法交易。這類詐騙主要分為兩種模式：「假屋主真詐財」和「假買房真奪屋」。

「假屋主真詐財」的手法是，詐騙者先以租客身分取得房屋鑰匙，熟悉環境後假冒屋主出售房屋。他們會向真正的買家收取購房款項，然後人間蒸發。

「假買方真奪屋」則是詐騙集團鎖定無房貸、無抵押權設定的房屋，以買方身分接觸屋主。他們會爽快支付頭期款取得信任，但在房屋過戶後，立即向銀行和民間機構申請多筆貸款，拿到錢後就消失無蹤。

（三）租賃詐騙陷阱

租賃詐騙陷阱是針對租屋市場的欺詐行為，常見手法包括「一屋多租」和「假房東收取訂金」。詐騙者利用租屋者急於找房的心理，設下各種陷阱。

「一屋多租」是指詐騙者將同一間房屋同時出租給多位租客，收取多份押金和租金後消失。而「假房東收取訂金」則是詐騙者假冒房東身分，在網路上刊登租屋廣告，要求有意承租者先付訂金保留房源，收到錢後就斷絕聯繫。

這類詐騙特別容易得手，因為租屋市場交易頻繁且金額相對較小，受害者往往不願花時間報案追討。

詐騙類型	常見手法	詐騙特徵	防範重點
偽造文件過戶	偽造權狀、印鑑證明	文件精美但細節有誤	親自到地政事務所查證
假冒身分詐騙	假屋主真詐財、假買方真奪屋	過於爽快的交易態度	確認交易對象身分
租賃詐騙	一屋多租、假房東收訂金	要求先付款但不見面	實地看房並確認房東身分

（四）假本票與不動產過戶

據稅捐處調查，詐騙集團近來常以不正當手段取得土地所有人的身分證明文件，創造虛假的債權債務關係，再透過調解程序完成不動產過戶。這種手法之所以能夠成功，關鍵在於本票的法律效力與不動產債權過戶機制之間的連結。下一段我們將詳細說明假本票過戶的方式。

假本票真過戶的法律基礎和詐騙方式

假本票能夠實現不動產過戶的現象，源自於台灣債權法與不動產登記制度的特殊互動。這種看似不合理的情況，實際上是建立在現行法律框架的某些特性上。了解這些法律基礎，才能明白為何詐騙集團能夠利用假本票達成真實的不動產過戶。

（一）台灣債權法相關規定

台灣的債權法規定主要見於《民法債編》，對債權的成立、移轉和消滅有詳細規範。根據民法，債權讓與可透過雙方合意進行，且債權人可以多種方式實現其債權。

值得注意的是，債務人可以提供代物清償，即以其他財產替代原定給付方式。在不動產交易中，債務人以不動產所有權移轉作為清償債務的方式，正是代物清償的一種形式。

這種彈性的債權實現機制，雖然便利了正常交易，卻也為不肖人士創造了可乘之機，使其能夠透過偽造債權證明文件，進而實現不動產的非法過戶。

（二）本票作為債權憑證的效力

在台灣法律體系中，本票被定義為一種無因證券，是出票人無條件承諾於指定日期支付特定金額給受款人的書面憑證。本票受《票據法》嚴格規範，具有高度的法律效力。

本票作為債權憑證的主要特點包括：

• 持票人可直接向法院聲請支付命令，無需經過一般訴訟程序
• 具有較高的執行力，可快速轉換為強制執行名義
• 流通性強，可透過背書轉讓給第三人

正因為本票具備這些法律特性，使其成為商業交易和民間借貸中常用的工具，同時也成為詐騙集團覬覦的對象。不法分子利用偽造的本票作為債權證明，為後續的不動產過戶鋪路。

不論詐騙集團以何種形式偽造本票、屋主是否簽名，只要符合形式要件就能經法院核定為有效。若債務人未在法定期限內提出異議，支付命令即具有確定判決的效力。

這時，債權人可據此聲請強制執行，若本票為假，但受害人沒有在時限內提出抗告，詐騙集團就能進一步讓受害人的資產落入歹人手中。這種簡化的程序雖提高了商業效率，卻也成為詐騙集團的工具。

（三）不動產債權過戶的基本原理

不動產債權過戶是指債務人以不動產作為債權清償方式，將產權移轉給債權人的過程。這種過戶方式在台灣法律上是被允許的，但需遵循嚴格的法定程序。

合法的不動產債權過戶通常包含以下步驟：

• 確立真實的債權債務關係
• 雙方達成以不動產抵償債務的合意
• 透過調解程序或法院判決確認債權債務關係
• 持調解書或判決書向地政機關申請產權移轉登記

然而，詐騙集團正是利用這一機制的漏洞，以假本票建立虛假債權，再透過調解程序取得看似合法的調解書。他們通常會安排人冒充原土地所有人或其代理人出席調解，使整個過程表面上符合法律要求，最終完成不動產的非法過戶。

（四）不動產登記制度的漏洞

台灣的不動產登記採「登記生效主義」，不動產物權變動必須經過登記才能生效。然而，地政機關在辦理不動產登記時，主要審查文件的形式要件，對實質內容真偽較難深入調查。

這就形成了登記制度漏洞，讓詐騙集團有機可乘。他們利用偽造的本票和調解書等文件，只要形式上符合要求，就能通過地政機關審查，完成過戶程序。

此外，過戶程序中對當事人身分的確認機制不夠嚴謹，也是被詐騙集團利用的重要漏洞。地政機關缺乏有效手段確認文件的真實性，導致即使是假本票也能成功過戶不動產。

（五）不動產權利歸屬爭議

假本票過戶案件中最棘手的問題是權利歸屬爭議。若詐騙者已將不動產轉售給不知情的善意第三人，根據《民法》第801條及第948條規定，善意第三人可能受到法律保護而取得所有權。

這種情況下，原所有人即使證明了詐騙行為存在，也難以追回不動產本身，只能向詐騙者請求賠償。這種物權爭議凸顯了不動產交易中盡職調查的重要性，以及現行制度在保護原所有人方面的不足。

法律風險類型	相關法條	可能後果	解決途徑
刑事責任	刑法第210條、第339條	最高5年有期徒刑、罰金	檢舉報案、刑事告訴
民事賠償	民法第184條、第179條	財產及非財產損害賠償	民事訴訟、調解和解
權利歸屬	民法第801條、第948條	不動產所有權喪失	向詐騙者求償、物權訴訟
行政責任	地政相關法規	登記失效、行政處分	行政救濟、更正登記

不動產詐騙的警訊與風險識別

在複雜的不動產市場中，詐騙手法層出不窮，及早識別風險信號至關重要。了解詐騙者的常見手法和行為模式，能幫助我們在交易過程中保持警覺，避免落入精心設計的陷阱。以下將分析不動產交易中的各種警訊，協助您建立完善的風險防範意識。

（一）交易過程中的可疑跡象

不動產交易過程中，某些跡象可能暗示潛在的詐騙風險。當交易對方表現出異常急迫，不斷催促您盡快簽約或付款時，應提高警覺。

另一個明顯的警訊是價格異常，特別是當物件標價遠低於市場行情，卻沒有合理解釋時。這種「天上掉下來的好康」往往是詐騙的開始。

當對方拒絕面對面會面或總有理由無法出示原始文件，這也是重大警訊。正常的交易過程中，賣方應該願意提供完整資訊並回答您的疑問。

若對方要求以非正規管道支付款項，如現金交付或匯款至個人帳戶，而非透過銀行或代書的專業管道，這種情況也需特別小心。

（二）高風險情境警示

某些特定情境下，不動產詐騙風險明顯提高。獨居或年長屋主常成為詐騙集團的首選目標，因為他們可能較不熟悉最新的詐騙手法或較易受到情感操控。

空屋或久未使用的房產也容易被盯上，因為詐騙者可能有更多時間進行偽造文件或假冒身分的準備工作。同樣地，繼承未辦理的房產因所有權狀態較為複雜，也成為高風險對象。

在自行買賣不透過專業仲介的交易中，缺乏專業把關更容易出現問題。而網路上的租售資訊，特別是只有照片而無法實地查看的物件，詐騙風險也大幅提高。

（三）詐騙集團的慣用話術與行為模式

詐騙集團通常有一套精心設計的話術和行為模式。他們善於營造緊迫感，常用「限時優惠」、「搶手物件」等詞彙，迫使您在未充分考慮的情況下做決定。

他們也會刻意製造信任感，宣稱自己是「專業人士」或有「許多成功案例」，但卻無法提供具體證明。當您詢問細節時，他們會轉移注意力或避談文件內容。

更狡猾的是情感操控技巧，如訴說困境或施加壓力，讓您出於同情或不好意思而放鬆警戒。另外，虛構特殊情況如「人在國外」、「急需用錢」等藉口，也是常見的詐騙前奏。

台灣法律對不動產詐騙的保障機制

台灣的法律制度針對不動產交易建立了嚴密的保障網，為民眾提供多重安全保障。這些機制不僅保護交易雙方的權益，更能有效預防和打擊不動產詐騙行為。隨著詐騙手法日益複雜，法律保障機制也持續更新強化，以應對新型態的威脅。

（一）現行法律對不動產交易的保障

台灣對不動產交易的法律保障主要來自三大法規體系。民法明確規定了不動產買賣契約的成立要件和效力，確保交易程序的合法性和公正性。

土地法則建立了嚴謹的權利登記制度，確保產權的公示和安全性。任何不動產權利的變動，都必須經過合法登記才能生效，大幅降低產權被盜用的風險。

消費者保護法則為購屋民眾提供額外保障，特別是針對預售屋和委託銷售的情況，規範了定型化契約和不實廣告的處理機制，有效保護消費者權益。

（二）土地登記制度的安全機制

台灣採用「權利登記」制度，具有公信力和公示效力，是防範不動產詐騙的重要屏障。登記程序需經過嚴格的審核，包括書面審查和實質審查，確保登記資料的正確性和真實性。

「地籍異動即時通」服務是土地登記制度中的關鍵防護措施。當不動產權利有異動申請時，系統會自動通知所有權人，讓民眾能及時發現可能的詐騙行為。

此外，登記機關對申請人身分的嚴格查核，也是防範冒名過戶的重要機制。申請人必須提供有效身分證明，並經過專業人員的核對確認，才能進行產權移轉。

（三）近期法規修訂與加強措施

面對日益複雜的詐騙手法，台灣近年來積極推動多項法規修訂和強化措施。政府已強化不動產交易的實名制，要求交易雙方必須親自到場或提供嚴格的授權證明，有效防止冒名交易。

2024年推出的「五福臨門」一站式服務，整合了地籍異動即時通與水、電、天然氣、郵務等更名手續，讓民眾在申辦地籍異動的同時，也能一併完成其他更名手續，大幅提升便利性和安全性。

政府也加強對網路平台的監管，要求六大平台設立台灣法律代表並推動廣告實名制。同時運用AI技術長期監控可疑交易，全力加強打詐行動。

法律保障類型	主要功能	適用範圍	近期強化措施
民法與土地法	規範交易程序與權利登記	所有不動產交易	強化實名制與授權查核
消費者保護法	規範定型化契約與廣告	預售屋與委託銷售	加強不實廣告查處
地籍異動即時通	即時通知權利變動	已登記不動產	整合「五福臨門」服務
網路平台監管	防範網路不動產詐騙	線上不動產廣告	平台法律代表與AI監控

（四）預防不動產被盜用的具體方法

隨著詐騙手法不斷翻新，建立強大的不動產安全防護網已成為現代屋主的首要任務。有效的預防策略不僅能保護您的財產安全，更能為您省去日後可能面臨的法律糾紛與財務損失。以下介紹幾種實用且有效的防範方法，幫助您全面保護您的不動產權益。

個人資料保護措施

個人資料是詐騙集團覬覦的首要目標，妥善保護個資就是防範不動產詐騙的第一道防線。請勿隨意在網路上填寫或提供個人身分證字號、出生日期等敏感資訊，特別是在未經驗證的網站或應用程式上。

定期更換網路密碼，尤其是與財產相關的帳戶，建議使用高強度密碼並開啟雙重認證功能。處理含有個人資料的舊文件時，應使用碎紙機徹底銷毀，避免資料外洩風險。

警惕社交工程攻擊，不輕易點擊來路不明的連結或提供個資。重要證件如身分證、印鑑證明及權狀等，應妥善保管，避免輕易交付他人或拍照上傳。

定期查詢產權狀態的方法

主動監控您的不動產狀態是預防詐騙的有效手段。建議每季至少查詢一次您的不動產權狀態，確保沒有未經授權的變動。可透過內政部地政司的全國地政電子謄本系統進行線上查詢，或親自到地政事務所申請紙本謄本。

申請「地籍異動即時通」服務是最直接的預警機制，當您的不動產有任何異動申請時，系統會立即發送通知到您預先登記的手機或電子郵件。這項服務在地政事務所即可申請，費用相當低廉，卻能提供極高的安全保障。

定期檢視您的稅單和相關通知，如發現任何異常情況，應立即向相關單位查證。保持聯絡資訊的更新，確保重要通知能及時送達。

設立不動產安全防護機制

除了基本的監控外，還可以設立更積極的防護機制。在土地登記簿上加註「限制登記」或「禁止處分」的註記，能有效防止他人未經您同意擅自處分您的不動產。

考慮將重要不動產信託給專業機構管理，特別是對於長期不使用或出租的房產。信託可以提供法律上的隔離保護，降低被詐騙的風險。

與鄰居建立互助網絡，特別是對於不常居住的房產，請鄰居協助留意是否有可疑人士出入或進行異常活動。

線上查詢系統的使用技巧

使用內政部地政司全國地政電子謄本系統時，建議熟悉各項功能操作，包括查詢歷史紀錄比對和設定自動查詢提醒。保存每次查詢的結果截圖或PDF檔案，方便日後比對是否有異動。

實體文件的安全保存方式

原始權狀和印鑑證明等重要文件應存放在家用保險箱或銀行保險櫃中。建議製作重要文件的備份副本，並存放在與正本不同的安全地點。定期檢查文件狀態，確保未被竄改或損壞。

防護方法	適用情境	實施難度	保護效果	建議更新頻率
個人資料保護	所有屋主	低	中	持續進行
產權定期查詢	所有不動產	低	中高	每季一次
地籍異動即時通	特別是少住的房產	低	高	一次設定長期有效
限制登記註記	高價值不動產	中	高	視需要更新
不動產信託	長期不使用房產	高	極高	合約到期時

遭遇不動產詐騙的應對與救濟

遭遇不動產詐騙並非無計可施，了解適當的應對措施與法律救濟管道至關重要。當您懷疑自己成為詐騙受害者時，冷靜且有系統地處理問題，能大幅提高挽回損失的可能性。以下將分享關鍵的詐騙應對步驟、法律救濟途徑以及專業協助管道。

（一）發現詐騙的立即應對步驟

一旦發現可能遭遇不動產詐騙，請立即採取以下行動：

• 保全所有證據 - 收集並妥善保存所有通訊記錄、交易文件和匯款證明等相關資料。
• 立即報案 - 撥打110或前往最近的警察局報案，也可撥打165反詐騙專線尋求協助。
• 申請暫停登記 - 若涉及房產權狀異動，立即向地政事務所申請暫停相關登記程序。
• 凍結相關帳戶 - 聯繫銀行凍結可能涉及的帳戶，防止資金進一步流失。

請記住，在發現詐騙的第一時間行動，是防止損失擴大的關鍵。若有人要求您支付「審核費」或「保證金」，這通常是詐騙的警訊。

（二）法律救濟途徑與程序

面對不動產詐騙，您可以透過多種法律救濟管道尋求協助：

• 刑事訴訟 - 透過警方報案後，由檢察官進行偵查並起訴詐騙犯罪。
• 民事訴訟 - 向法院提起損害賠償訴訟，請求返還財產或賠償損失。
• 行政救濟 - 向消費者保護官申訴或向金融消費評議中心申請評議。
• 調解或仲裁 - 尋求替代性爭議解決機制，可能比訴訟更快速解決問題。

每種救濟途徑各有優缺點，建議根據您的具體情況選擇最適合的方式。不同案件可能需要同時進行多種救濟程序。

（三）尋求專業協助的管道

專業協助對於有效處理不動產詐騙至關重要。以下是幾個值得信賴的管道：

• 專業律師 - 委託熟悉不動產詐騙案件的律師提供法律諮詢和代理。
• 法律扶助基金會 - 提供免費或低費用的法律諮詢服務，適合經濟困難的受害者。
• 消費者保護團體 - 如消基會等組織可提供專業諮詢和協助。
• 受害者自救會 - 加入或組織受害者團體，集結力量共同爭取權益。

透過專業人士的協助，您能更有效地進行詐騙處理，並增加挽回損失的機會。記住，及時尋求專業協助是處理不動產詐騙的明智選擇。

不動產詐騙案例和啟示

真實的不動產詐騙案例揭露了犯罪手法的精密與複雜，也為我們提供了防範的關鍵線索。透過分析這些案例，我們能更清楚識別詐騙警訊，並學習如何保護自己的財產安全。近年來，不動產詐騙已發展為專業化、組織化的犯罪，往往涉及多名專業人士共謀合作。

詐騙集團勾結代書

2024年台中刑事局破獲一起震驚社會的詐騙案例，涉案金額高達3億元。詐騙集團與地政士勾結，先以假交友、假檢警手法博取被害人信任，再由地政士出面製作假文件、辦理房產過戶。整個過程看似合法，實則步步設局。

台版地面師

「台版地面師」案件中，詐騙集團利用偽造遺囑，在短短三年內騙走超過1.4億元，涉及14筆土地和7間不動產。這些案例顯示，現代詐騙手法已經結合專業知識與技術，使詐騙行為更具欺騙性和隱蔽性。

成功防範詐騙的案例啟示

成功的防範成功案例顯示，謹慎和警覺是最佳防護。一位屋主因申請了「地籍異動即時通」服務，在房產被人嘗試過戶時立即收到通知，及時阻止了詐騙行為。這項服務成為許多屋主的重要保障工具。

另一位民眾在收到可疑貸款電話後，不急著回應，而是直接向銀行查證，因而識破詐騙陰謀避免損失。這些案例強調了預防措施和即時反應的重要性，也證明了詐騙教訓的價值在於幫助更多人免於受害。

隨著科技進步，不動產安全展望正朝向數位化防護發展。數位發展部數位產業署副署長黃雅萍指出，詐騙集團經常透過社群平台投放假廣告，政府已要求各大平台設立台灣法律代表，並推動廣告實名制，加強打擊詐騙行為。

未來產權保障將結合區塊鏈技術，確保交易記錄不被竄改。生物識別技術的應用也能有效減少身分冒用風險，為安全交易提供更堅實的保障。人工智能監控系統將協助識別可疑交易模式，及早預警潛在風險。

對不動產持有人而言，定期查詢產權狀態是基本防詐建議，建議至少每季一次。申請「地籍異動即時通」服務能在產權有任何變動時立即收到通知。重要文件如權狀和印鑑應妥善保管，避免遭人盜用。

在進行不動產交易時，尋求專業律師或地政士協助是明智之舉。保持警覺心態，對任何異常情況多加質疑和查證，是防範詐騙的關鍵。透過政府、科技和個人的共同努力，我們能建立更安全的不動產交易環境，有效降低詐騙風險。