遇到惡房客怎麼辦？哪些行為可能觸法？房東必知法律指南！

哪些行為算惡房客？

身為房東，遇到惡房客時必須謹慎處理，了解哪些行為已經觸犯法律，才能維護自身權益。以下列舉幾種常見的惡房客行徑，以及可能觸犯的法律規定：

（一）積欠租金

（一）積欠租金

根據土地法規定，房客積欠租金達到兩個月以上，即使扣除押金後仍有欠款，房東就有權收回房屋。面對惡房客欠租的情況，房東可以寄發存證信函進行催告，若房客仍未付款，可以提告並聲請強制執行，要求房客還款並遷出房屋。處理欠租問題時，房東切忌擅自進入房屋搬遷房客物品，以免觸法。

（二）破壞房子或家電設備

（二）破壞房子或家電設備

惡房客若惡意毀損房屋設備，除了要求修復、賠償外，情節嚴重時可能涉及刑法上的毀損罪。

房東發現房客破壞房屋設備，應立即蒐證並與房客溝通，要求其賠償並修復。若房客拒不負責，房東可以提告並請求損害賠償，同時可以依照租約規定終止租約，要求房客遷出。

（三）房客擅自轉租當二房東

（三）房客擅自轉租當二房東

房東在出租房屋時，原本是與特定房客簽訂租賃契約，但有時可能會遇到房客擅自將房屋轉租給他人的情況，這種行為不僅違反了原有的租賃契約，也可能導致房屋的使用情況失控，甚至成為惡房客處理的難題之一。

（四）租賃用途違反法令

（四）租賃用途違反法令

如果房客利用出租房屋從事違法行為，例如經營色情行業、吸毒、非法經營等，房東得立即終止租約，並報警處理。為避免房客從事非法活動，房東在簽訂租約時，應明確規定房屋的使用用途，禁止從事任何違法行為。一旦發現房客違反租約，應立即制止並終止租約，必要時報警處理，以免房東也須負擔法律責任。

面對惡房客的種種行徑，房東須謹慎蒐證、依法行事，透過法律途徑解決問題，同時檢視租約內容，明訂租客不得有的行為，才能有效的處理惡房客，保障自身權益。

惡房客有哪些特徵？

在尋找理想房客的過程中，房東們時常會遇到一些令人頭疼的潛在惡房客。為了避免未來發生糾紛，我們必須在第一次接觸時就學會辨別惡房客的特徵。以下是房東在篩選房客時，應留意的四大警訊：

（一）拿不出名片、職業不明

（一）拿不出名片、職業不明

在看房時，若房客被詢問職業卻說不清楚或隨意敷衍，可能意味著其財務狀況不穩定或是非法來源。雖然部分行業可能沒有名片，但房東仍可要求房客提供工作證明或所得扣繳憑單，以確保其有穩定收入來源，降低日後欠租風險。

（二）砍押金、租金

（二）砍押金、租金

一些惡房客會在簽約前就開始討價還價，要求押金分期付款或租金打折。這類房客往往缺乏契約精神，日後發生賴帳或拖欠租金的可能性較高。房東應堅持合理租金，避免因一時心軟而招致長期損失。

（三）急著當天入住

（三）急著當天入住

部分房客帶著大量行李，宛如逃難般急於在看房當天立即入住。這可能代表著其背後有難言之隱或麻煩糾纷，入住後恐衍生更多問題。房東應審慎評估，勿因憐憫而做出錯誤決定。

（四）口氣不佳、沒禮貌

（四）口氣不佳、沒禮貌

惡房客4大特徵之一，便是在深夜打電話要看房，或對房東的提問支支吾吾、口氣傲慢無禮。這類房客往往缺乏基本尊重，日後與其溝通恐怕事倍功半。房東若感到不舒服，不妨果斷拒絕，以免惹禍上身。

如何避免惡房客跟租霸？

為了避免遇到惡房客，房東可以多觀察房客的言行舉止，留意惡房客的5大特徵，例如拿不出名片、急著當天入住、砍價殺價等。此外，也可以透過查詢房客的背景資訊，例如信用紀錄、犯罪紀錄等，來篩選出可靠的房客。 房東也可以多參加房東聯誼會，加入房東line群組，互相交流經驗，分享惡房客名單，以避開有問題的房客。

若是不想親自處理房客的問題，房東也可以尋求包租代管公司的協助。這類公司不僅可以幫忙找房客，也能協助處理房客入住後的相關事宜，減輕房東的管理壓力。最後，簽訂完整詳細的書面契約也很重要，務必訂定押金、禁止轉租、違約罰則等條款，萬一真的碰到惡房客也較有保障。

（一）使用內政部版租約範本

（一）使用內政部版租約範本

內政部版的房屋租賃定型化契約範本，清楚列出了房東和房客雙方的權利義務。例如，押金的約定不得超過二個月租金總額，同時也載明房客不得擅自轉租、改變房屋用途等條款。使用這份範本，可以減少日後因契約內容不明確而引發的爭議。

（二）進行租約公證

（二）進行租約公證

除了使用租約範本，房東也可以考慮將租賃契約向法院公證。一旦房客違約時，房東可以直接聲請強制執行，避免冗長的訴訟過程。公證的費用雖然需要房東和房客共同分擔，但能有效嚇阻惡房客的出現，減少房東的麻煩。

此外，在簽訂租約時還需注意以下幾點:

• 清楚載明房屋的現況，如有附屬設備、家具也要列入契約中。
• 约定房客不得擅自改建、破壞房屋結構或設備。
• 若允許房客飼養寵物，需約定不得影響其他住戶，並負擔所造成的損害。
• 約定房客需定期配合房東進屋檢查房屋狀況。

簽訂詳盡的租賃契約，可以有效減少惡房客帶來的困擾。萬一真的不幸遇上惡房客，房東也能依照契約內容，迅速採取法律途徑解決問題，保障自身權益。

（三）查詢房客背景資訊

（三）查詢房客背景資訊

為了更有效避免遇到惡房客，房東可以透過幾個管道交叉比對房客的背景資訊。

首先，在司法院的法學資料檢索系統輸入房客的姓名，就可以查詢對方是否有民事或刑事訴訟的案件紀錄。這個惡房客查詢的方法，有助於了解房客的法律糾紛史。

其次，透過交通部的監理服務網，可以查詢房客是否有未繳的罰單欠款。如果發現對方經常違反交通規則，可能就不是一個會遵守法律和規範的人。這也是一種有效的惡房客查詢途徑。

除了官方管道之外，網路上也有許多由熱心人士架設的惡房客名單網站。這些平台提供房東回報和揭露惡房客的留言板，透過其他房東的經驗分享，可以進一步了解該名房客的信用狀況和租屋紀錄。

最後，透過社群媒體如Facebook的租屋社團，觀察一下房客的動態和互動內容，可以大致了解對方的年齡、職業、交友狀態等背景資訊。若感覺有異樣或不對勁，建議就別輕易出租房子給對方。

如何避免房客自行轉租當二房東？

（一）簽約時明定不得轉租條款

（一）簽約時明定不得轉租條款

為了避免房客擅自轉租的情況發生，房東在簽訂租賃契約時，應明確約定「不得轉租」的條款。這樣一來，若房客違反契約擅自轉租，房東就有法律依據可以採取行動，例如終止租約或要求房客承擔相應的責任。同時，也應在契約中明確規定房屋僅限居住用途，禁止作為營業場所或其他非居住用途。

（二）若同意轉租需簽署同意書

（二）若同意轉租需簽署同意書

在某些情況下，房東可能會同意房客將房屋轉租給他人。這時，為了保障自身權益，房東應與房客簽署一份轉租同意書，明確約定以下內容：

• 轉租的範圍和期間
• 次承租人的資格要求
• 原房客在轉租後仍需承擔的責任
• 房東有權向次承租人收取同意轉租的費用

透過簽署轉租同意書，房東可以更好地掌控房屋的使用情況，並確保自己的權益不受損害。同時，也可以避免惡房客利用轉租的方式規避責任，對房屋造成損害。

遇到惡房客，哪些行為房東不能做？

（一）房東可以進去把惡房客的東西都搬離嗎？

（一）房東可以進去把惡房客的東西都搬離嗎？

面對惡房客，房東常因一時氣憤而想親自動手處理，例如擅自進入房屋、搬走房客物品或換鎖等。但這些行為不僅可能觸犯刑法的侵入住宅罪，也可能成為房客提告的把柄。因此，房東處理惡房客的過程中，務必遵守法律規定，透過正當管道解決糾紛，避免因情緒性的舉動而惹上官司。

（二）房東可以斷水斷電或拆門嗎？

（二）房東可以斷水斷電或拆門嗎？

如果房東直接斷水斷電有被檢察官以違反刑法強制罪起訴的風險，房東需要先確定電費單上的名字是誰的：

• 房東為用電戶：如果房東是用電戶且台電人員施工時，房客不在現場，法院可能會判定房東無罪，但這視個案情況而定，仍有成罪風險。
• 電費單上是房客的名字：房東若以破壞方式達到斷水斷電的效果，可能會有法律責任。實務上曾有房東破壞水管線路而被法院判決構成強制罪。

斷水斷電的方式也有差別，是指依規定向台電申請「暫停及廢止用電」等類似行為：

• 合法申請：這裡需要和前一問題連結，即電費單上名字是誰的，誰才有權利去申請斷電。
• 非法破壞：用破壞管線的方式是不被允許的，可能涉及刑事責任。 另外，斷電期間依照台電公司的規定，最長可達兩年。之後要「復電」，需要申請並繳納復電費用，約三千多元。

另外，雖然房門是屬房東所有，但房東如果為了催繳租金強制拆門，也有可能構成刑法第304條的強制罪。

遇到惡房客死不搬走怎麼辦？

（一）寄存證信函進行催告

（一）寄存證信函進行催告

根據《租賃住宅市場發展及管理條例》第10條，房客積欠租金達二個月，經催告仍拒繳，房東可以終止租賃契約，此時，房東可以寄發存證信函，正式催告房客繳清欠款。存證信函應包含以下內容：

• 租賃契約影本
• 房屋所有權狀影本
• 房屋課稅證明影本
• 欠租金額與期間
• 催告繳款期限
• 未依限繳款之法律後果

除了寄發存證信函，房東也可以同時透過簡訊、電話語音留言、LINE訊息或在房門張貼公告等多重管道，通知房客儘速繳清欠款。若房客已失聯或下落不明，房東可向法院聲請公示送達，確保法律程序的正當性。

（二）提告並聲請強制執行

（二）提告並聲請強制執行

如果房客在收到存證信函後，仍拒絕繳交欠租或遷出，房東可以向法院提起民事訴訟，要求房客支付欠款並返還房屋。由於欠租案件通常爭議不大，房東可以適用簡易訴訟程序，加速法院審理與判決的時間。

在提告時，房東除了要求房客搬離外，也應該一併請求支付下列款項：

在法院判決房東勝訴後，若房客仍不願意配合搬離，房東可以聲請法院強制執行，由執行人員前往房屋，督促房客遷出，必要時得強制搬離其物品。

房客惡意破壞房屋設備的因應之道

面對惡房客破壞房屋設備的情況，房東應該保持冷靜，採取明智的處理方式。首先，在房客入住前，房東應與房客共同清點屋內傢俱，並拍照存證，以保障雙方權益。同樣地，在房客退租時，也應進行相同的檢查程序，切忌在未確認屋況的情況下貿然退還押金。

根據租賃契約，房客有義務在租期屆滿或租約終止後，將房屋回復原狀。若房客規避這項責任，房東可以提告，並請警方協助處理。為了避免這類問題，房東在簽訂租賃契約時，建議使用內政部版的租約定型化契約，以更全面地保障自身權益。

另一個有效的方法是將租賃契約進行公證。如此一來，若房客違約，如欠租或破壞設備且拒絕修繕，房東可直接向法院聲請強制執行，加速解決問題的過程。面對惡房客造成的損失，房東可參考以下步驟：

1. 蒐集證據，如照片、修繕估價單等。
2. 向房客發出存證信函，要求限期改善或賠償。
3. 若房客置之不理，可向法院提告，請求損害賠償。
4. 同時可聲請法院強制執行，例如扣押房客財產或強制退租。

透過適當的法律途徑，房東可以有效地處理惡房客破壞房屋設備的問題，減少損失。然而，預防勝於治療，房東在選擇房客時，也應謹慎評估，盡可能避免惡房客入住，才能保障自身權益，維護房屋的完整性。